טיפים לקניית דירה חדשה מקבלן:
לאחר שסקרתם מספר פרויקטים חדשים, מצאתם את המקום בו אתם רוצים להשתכן ולהקים את ביתכם. הקבלן מצידו מפתה אתכם לסגור את העסקה וכמה שיותר מהר בטרם תימכר הדירה לאחר. אז לפני שתקפצו על העסקה הנה כמה דברים שכדאי לבדוק:
מיהו הקבלן?
מומלץ כי בטרם מתחילים בעסקה, לבדוק מיהו הקבלן של הפרויקט. בדיקה ראשונית ניתן לבצע באמצעות האינטרנט ולבחון האם מדובר בקבלן וותיק או חדש, האם הוא מופיע ברשימת פושטי הרגל, מהו מצבו הכלכלי ואלו פרויקטים כבר ביצע ומה טיבם. מומלץ אפילו לבקר בפרויקטים קודמים של הקבלן ולשוחח עם רוכשים אחרים ולבדוק האם היו מרוצים מהשירות. יש לבדוק האם הוגשו כנגד הקבלן תביעות בעבר ע"י רוכשים. בנוסף יש לבדוק האם הקבלן בעל רישיון בתוקף.
מהי הזכות הנמכרת?
יש לבדוק אם הקבלן או החברה רשומים כבעלים של הקרקע או שמא הם בעלי זכות אחרת כמו חכירה. את הבדיקה יש לבצע ע"י עיון בנסח הטאבו במקרה של בעלות רשומה או בבדיקה של חוזה החכירה של הקבלן למול מנהל מקרקעי ישראל.
יש לוודא שהקבלן השלים את כל הנדרש ממנו לשם רכישת הקרקע. לשם כך יש לקבל מהקבלן את אישורי המיסים בגין עסקת רכישת הקרקע.
יש לבדוק אם יש היתר בנייה לפרויקט ואם אין היתר בנייה מה הצפי לקבלתו.
הסתייעות בעורך דין
יש לשים לב כי עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את הקונה בשום פנים ואופן. בין הקונה לקבלן יש ניגוד אינטרסים ולכן עוה"ד של הקבלן אינו יכול לייצג את הקונה. הסכמי קבלן הם ארוכים מאוד וסבוכים. מומלץ מאוד לקונה לשכור שירותיו של עורך דין אשר ישיג לקונה את הסכם המכר הטוב ביותר מבחינתו וידאג שהקונה לא ייפול במכשולים הרבים העומדים בפני קונה הרוכש דירה מקבלן.
האם יש ליווי בנקאי?
יש לבדוק האם יש בנק שמלווה את הפרויקט. על הקבלן להעמיד לרשות הקונה בטוחה. במידה ויש ליווי בנקאי מקבל הקונה ערבות לפי חוק המכר ואם אין ליווי תירשם הערת אזהרה.
בדיקת הנכס ע"י בעל מקצוע
מומלץ מאוד לשכור את שירותיו של בעל מקצוע או את שירותיה של חברה המבצעת בדק בית על מנת שתבצע בדיקה ותרשום קודם לבירת החזקה בדירה ובמועד מסירת החזקה, רשימה של ליקויים שהקבלן מתחייב לתקנם בתוך פרק זמן שייקבע.
מועד מסירת הדירה
יש לקבוע בהסכם באופן מדויק באיזה מועד תימסר הדירה לקונה ולהשתדל שלא לאפשר לקבלן לאחר במועד מסירת הדירה, אלא אם כן קרה אירוע אשר אינו תלוי בקבלן ושלא ניתן היה למנוע אותו. על הדירה להימסר לקונה כשהיא נקייה מכל שיעבוד או עיקול או זכות אחרת לטובת צד שלישי.
ביצוע שינויים בדירה
הרבה פעמים הקונה מבקש לבצע מספר שינויים בדירה או להוסיף תוספות והדבר לגיטימי בייחוד כל עוד לא התחיל הפרויקט להיבנות ובקשת הקונה איננה משנה את תוכניות הקבלן. יש לעמוד על כך כי לפחות כל עוד לא הוקם שלד של הפרויקט יש לאפשר ביצוע שינויים. במקרה כזה, יש לקבוע מראש בהסכם מהי הארכה הדרושה לקבלן למסירת הדירה בשל השינויים המבוקשים. אין לאפשר לקבלן את הפירצה של ארכה בלתי מוגבלת בזמן בשל ביצוע השינויים.
האמור לעיל אמור לשפוף מעט אור על עסקאות לרכישת דירות מקבלן אך הוא אינו מכסה כלל וכלל את הנושא וכפי שהוסבר לעיל רכישת דירה מקבלן רצופה מכשולים ויש להסתייע בעורך דין מהתחום.
האמור לעיל הינו מידע כללי בלבד ואין לראות בו ייעוץ משפטי או להסתמך עליו.